ビルのオーナーもしくは、テナントとしてビルの一部を利用している人、または施工会社の人は、「工事区分表」という言葉を耳にすることが多いでしょう。
しかし、工事に関わる人それぞれが工事区分についてしっかり理解できていないと、認識の違いからトラブルに繋がることもあります。
この記事では、工事区分表について、その概要から理解する際のポイントとなるA工事、B工事、C工事の違いなどを解説します。ぜひ参考にしてみてください。
目次
工事区分表とは？
工事区分表とは、改修工事や原状回復工事を行う際、誰の資金、誰の責任のもとで行うのかを示した表のことです。
簡単にいうと、この工事はテナントが負担するのか、それともビルのオーナーが負担するのかといったことを確認する際に使用するものです。
この表を活用することで、工事の責任や費用負担が曖昧にならず、オーナーとテナントの間で発生するトラブルを回避することができます。
A工事、B工事、C工事の違い
工事区分表を扱う際には、A工事、B工事、C工事について理解しておく必要があります。
A工事、B工事、C工事は、工事の区分を表しており、誰が業者に発注するのか、誰が費用負担を行うのかがわかるようになっています。それぞれの概要は以下の表の通りです。
| 発注 | 業者の選定 | 費用負担 | |
| A工事 | オーナー | オーナー | オーナー |
| B工事 | 借主 | オーナー | 借主 |
| C工事 | 借主 | 借主 | 借主 |
例えば、テナントとして入居していて部屋の改装工事が必要な場合、明確な取り決めがないと、費用や発注に関してオーナーとトラブルになる恐れがあります。
しかし「A工事、B工事、C工事」と、3つの区分を用意することで、発注は誰がするのか、費用負担は誰がするのかなど工事に関する権限が明確になり、トラブルを回避することができます。
なお、A工事、B工事、C工事のことを、甲工事、乙工事、丙工事と呼ぶこともありますが、概要は同じです。
引き続きA工事、B工事、C工事の概要について、それぞれ詳しく解説します。
A工事
A工事とは、ビル全体に関係する工事のことです。具体的には、ビルの外装や外壁、屋上、階段、エレベーター、消防設備などで、建物の資産価値を維持するために行われる工事だと考えてください。
テナントとして入居している場合は、直接的には関係のない工事ばかりです。
なお、工事の発注、工事業者の選定、工事費用の負担は全てオーナーが行います。
B工事
B工事とは、テナントからの要望によって行われるものの、ビル全体の安全性にも関係する工事のことです。
具体的には、排水設備や排気設備、防水設備、空調設備、分電盤などの工事が当てはまります。
工事自体は借主からの要望によって発生するため、発注と費用負担は借主となります。
しかし、ビル全体に影響する工事であるため、工事業者の選定はオーナーが行うこととなります。
また、工事を実施した後の対象物に関しては、オーナーの所有物として扱われます。
C工事
C工事とは、テナントが入居している部分の工事のことです。
具体的には、インターネットをつなぐための配線工事、電話工事、クロスの張替え、さらには照明器具の設置工事などが当てはまります。
C工事は、工事の実施にあたってオーナーの承認を得る必要こそありますが、テナントの専有部分の工事となるため、工事の発注から工事業者の選定、そして費用負担まで、すべて借主であるテナント側が行うこととなります。
業者の選定を借主自身で行えるため、業者との交渉次第では、工事費を抑えることも十分可能です。
なお、工事を実施した後の対象物に関しては、テナントの所有物として扱われます。
以上が、A工事、B工事、C工事の概要です。A工事とC工事は、発注・選定・費用負担をすべてオーナー、もしくは借主が行うため、わかりやすいといえます。
一方で、B工事に関しては、オーナーが行う部分と借主が行う部分が混在しているため、認識の違いによるトラブルにつながる恐れもあります。
工事区分のポイント
ここでは、工事区分に関するポイントとして、以下の3つの点について解説します。
それぞれについて確認していきましょう。
認識の違いに注意
工事区分について十分に理解していない人だと、A工事、B工事、C工事の認識が自分の認識と異なっている場合も少なくないため、注意が必要です。
そのため、場合によっては自分ではA工事だと思っていても、相手はB工事だと認識しており、費用負担を求められることもあるかもしれません。
そのため、工事区分に関しては事前に認識に違いがないか確認しておくようにしましょう。
金額をコントロールする
工事を実施することになった場合、金額をコントロールして工事費用を抑えることが重要です。
ここでは、テナント側が工事費用を負担するB工事、C工事の費用を抑える方法について解説します。
B工事の金額をコントロールする場合は、B工事の業者と金額交渉を行う必要があります。
しかし、ただ金額交渉を行うだけでは効率が悪いです。
B工事を請け負っている業者とは別の業者に見積を作成してもらい、その見積を使って金額交渉を行うようにしましょう。
別の業者に見積作成を依頼するときは、B工事を請け負う業者と同じ項目で見積を行なってもらう必要があるため、項目を間違えないように注意してください。
C工事の金額をコントロールする場合は、相見積を取ることが重要です。
先述の通り、C工事は借主であるテナント側が工事業者を剪定できるため、複数の業者から相見積を取ることで金額のコントロールが取りやすくなります。
そうなれば、費用を抑えることもできるかもしれません。
B工事は揉めやすい
先述の通り、B工事に関しては発注と費用負担は借主が行うにもかかわらず、工事業者の選定はオーナーが行うという複雑な仕組みとなっています。
そのため、オーナーもしくは借主のみで完結するA工事やC工事に比べると、B工事はオーナーと借主の間で揉め事が起こりやすくなっています。
工事を行う前に、工事区分についての認識に違いがないかよく確認しておくようにしましょう。
また、工事業者の選定はオーナーが行いますが、事前に業者に関する希望などを伝えておけば、オーナー側も考慮してくれるかもしれません。
まとめ
今回は、工事区分表の概要とA工事、B工事、C工事の概要、そして工事区分に関するポイントについて解説しました。
テナントとして入居している場合、もしくは建物のオーナーとして物件を貸し出している場合は、工事における責任の所在や費用負担担当がわかりづらくなります。あやふやなままにしていると、後々のトラブルにもつながりかねません。
そのため、工事に関わる人それぞれが工事区分表とA工事、B工事、C工事の概要についてしっかりと理解しておくようにしましょう。
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