年々増加する空き家は、社会問題となっています。
空き家問題をチャンスと捉え「空き家の所有者に活用方法を提案して収益につなげよう」と考えている工務店も多いのではないでしょうか。
空き家の活用方法はいくつもありますが、空き家の傷み具合・立地などによって最適な活用方法は異なります。
本記事では、空き家の概要と工務店が知っておくべき空き家の活用方法、地方自治体の取り組み例を解説します。
空き家問題を収益につなげたい工務店は、読んでみてください。
目次
空き家問題とは？
総務省の調査によると、平成25年時点で空き家は820万戸となっており20年で2.1倍に増加しました。
また空き家率も増加しており、平成25年時点で13.5％となっており10軒に1件以上が空き家となっています。
（出典：空き家対策に関する実態調査 -総務省）
空き家とは国土交通省の定義によると、概ね1年使用されていない家のことです。
また空き家は下記の4つに分類できます。
空き家を放置すると周囲の景観が悪化するだけでなく、放火や不法投棄など犯罪の温床になるなどさまざまな問題を発生させる原因となります。
上記の問題を発生させないために空き家の活用は所有者だけの問題ではなく、官民を挙げて取り組まなくてはならない課題です。
空き家の活用方法
空き家には、どのような活用方法があるのでしょうか。
空き家の活用方法を大別すると下記3つとなります。
最適な活用方法は空き家の状態や立地、所有者の意向によって異なります。
活用方法ごとの特徴を理解し、工務店として最適な提案をおこなえるようになりましょう。
賃貸
あまり痛んではいない空き家で、借り手が付きそうな立地であれば住宅を賃貸に出すことも可能です。
主な賃貸の方法は下記の2種類に分けられます。
- リフォーム後に賃貸
- シェアハウス
リフォーム後に賃貸
1つ目の賃貸の方法は、リフォーム後に貸し出す方法です。
安定して借り手を見つけられると、継続的に家賃収入を得られるため人気の高い方法といえます。
リフォーム後に賃貸の提案をおこなう場合は、下記2つのこともアドバイス一緒にアドバイスできるといいでしょう。
- 借り手を見つける方法
- リフォーム費用と家賃のバランス
不動産業界になじみのない方が、賃貸住宅の借り手を見つけることはとても難しいです。
そのため借り手を見つける方法を提案できれば、リフォーム後の「本当に借り手は見つかるのかな」といった不安を取り除けます。
空き家所有者の不安を取り除ければ、その後のリフォーム提案もスムーズに受け入れられるでしょう。
また、リフォーム費用と家賃のバランスも重要といえます。
不動産投資の経験がないと「最新の設備を入れないと借りてもらえないんじゃないか」「とにかく奇麗にしないとだめだ」などと考えてしまい、多額の費用を掛けて大規模なリフォームをおこないがちです。
費用を掛けた分だけ、家賃に上乗せできる地域であれば問題はありません。
しかし家賃相場が低い地域では、多額の費用を掛けてリフォームしても費用を家賃から回収できる見込みは低いです。
「リフォームはどの程度おこなえばよいのか」「最低限りフォームすべき箇所」などコストパフォーマンスの良いリフォーム方法や周囲の家賃相場もアドバイスできると、空き家所有者から信頼を得られます。
シェアハウス
シェアハウスとは、複数人でシェアする賃貸住宅のことを指します。
シェアハウスのメリットは、主に下記2つです。
- 同じ面積の一軒家を1人に賃貸するより、複数人に賃貸するシェアハウスのほうが家賃収入が高くなる
- 複数人に賃貸するため家賃収入が「0」になりにくい
一軒家を1人に月10万円で賃貸するよりも、シェアハウスにリフォームし3人に月4万円ずつ賃貸した場合、賃料の合計は月12万円となり、一軒家よりもシェアハウスの方が収益は高くなります。
また1人に賃貸している場合、退去者が出てしまうと新たな借り手を見つけるまで家賃収入は「0」です。
しかし複数人に賃貸できるシェアハウスは、全員が退去しない限り家賃収入がなくなることはありません。
複数人に賃貸することでメリットのあるシェアハウスですが、複数人に賃貸するデメリットも確認しましょう。
シェアハウスのように複数人が同じ空間で生活すると、トラブルやクレームの発生頻度が高くなり管理業務が煩雑となります。
シェアハウスを提案する場合は「管理業務のコツも伝える」「評判の良い管理会社を紹介する」などをおこなうといいでしょう。
民泊
観光地に近い立地であれば、民泊を提案してもいいでしょう。
民泊とは、所有している住宅などを主に外国人旅行者に賃貸する宿泊サービスです。
最近は、Web上で宿泊者を見つけられるサービス『Airbnb』など便利なサービスが登場しており、民泊を経営しやすい環境が整っています。
しかし、民泊は賃貸と比較して収益が安定しないことには注意が必要です。
- 住宅宿泊事業法により、宿泊者は180日までしか民泊を利用できない
- 観光地の繁忙期・閑散期の影響を受ける
上記2つの理由から民泊経営を安定させることは難しいかもしれません。
民泊は、しっかりとした収益シミュレーションに基づいて提案しましょう。
更地にして土地活用
建物の老朽化が進んでおり、リフォーム費用が新築と同等のコストが掛かってしまう場合は、建物を解体し更地にして土地活用する方法もあります。
土地活用の方法は主に下記の4種類です。
- 新たに賃貸用の住宅やマンションを建てる
- 太陽光パネルを設置する
- 駐車場経営をおこなう
- 土地を貸し出す
土地の貸し出し以外は、建物の解体費用に加えて新たな費用がかかってしまうため、十分な市場調査が必須です。
近年は脱炭素が叫ばれており、太陽光発電の需要が高まっています。
住宅に太陽光発電設置を義務化するとの話もあり、今後太陽光発電の需要はますます高まるでしょう。
また、0円で太陽光発電を導入できるサービスも登場しており初期費用を掛けずに、太陽光発電に参入する方法もあります。
空き家問題に対する地方自治体の取り組み
空き家問題は空き家所有者だけの問題ではなく、官民で取り組んでいくべき問題です。
では、地方自治体はどのような対策を講じているのでしょうか。
「空き家の物件情報を公開する仕組み」「空き家活用に対する補助金制度」の例を下記4つ紹介します。
空き家バンク
空き家バンクとは、空き家の賃貸や売却を希望している所有者の物件を空き家の活用を希望している方に紹介する制度です。
空き家の利活用を促して地域の活性化を図ることを目的としています。
地方自治体が空き家の登録を募り、WEB上で物件情報を公開し、空き家の所有者と空き家の活用希望者との交渉は、不動産業者を仲介しておこないます。
空き家の登録は無料ですが、不動産業者を仲介して賃貸や売却をおこなう際は手数料がかかることには注意してください。
天童市
天童市は、空き家の購入者・借主・貸主に対して補助金を支給します。
対象となる事業は、改修と引越の2つです。
補助区分や対象となる事業によって、補助される金額は異なります。
補助される金額の上限は「10万円〜80万円」と差があるため、詳しく知りたい方は天童市の空き家利活用支援事業費補助金をご確認ください。
富山市
富山市では、営利活動や宗教活動を目的としないことを条件に、空き家を改修をおこなう場合と除却をおこなう場合に分けて補助金を支給します。
空き家の改修をおこなう場合の対象経費は、空き家（用地除く）取得・増築工事費・改修工事費です。
補助率は対象費用の2/3（限度額500万円）となっています。
空き家の除却をおこなう場合の対象経費は、空き家の除却費です。
補助率は4/5（限度額160万円）となっています。
詳しく知りたい方は、富山市の空き家の利活用（改修や除却）に関する補助金をご確認ください。
まとめ
本記事では、空き家の概要と工務店が知っておくべき空き家の活用方法、地方自治体の取り組み例を解説しました。
空き家は年々増えており、官民で取り組まなければならない問題です。
今後空き家の活用方法やノウハウをアドバイスできる工務店は、収益を伸ばせるだけでなく施主以外にも地方自治体からも頼られる存在になるでしょう。
しかし、忙しい業務の中で空き家問題に対する理解を深めることは、大変難しいです。
「日々の業務が忙しくまとまった時間が取れない」と悩む工務店は、業務の効率化をおこない残業時間を削減して、勉強時間を確保してみてはいかがでしょうか。
簡単に業務の効率化をおこなうためには、業務効率化システムの導入がおすすめです。
