首都圏など都市圏周辺のハウスメーカーや工務店、不動産業界では話題になりつつある2022年生産緑地問題。
1992年に改正された「生産緑地法」に基づき、税優遇のあった「生産緑地」の8割に及ぶ面積の優遇が終了することで、短期間で大量の土地が売りに出され、周辺地域での地価や中古マンション相場の下落などの影響が想定されている問題です。
今回は2022年生産緑地問題について、建築業界に及ぼす影響や対処法について解説します。
目次
2022年生産緑地問題とは
2022年生産緑地問題とは、1992年に改正された「生産緑地法」によって急速に宅地開発の進んでいた三大都市圏の市街化区域にある緑地（農地）面積を残すために定められた制度が発端となっています。
当時、宅地開発により緑地（農地）が減少して環境や地盤に悪影響を及んだ結果、自然災害の発生により都市部が被害を受ける事態が発生。
そこで、三大都市圏を中心に緑地（農地）を残すため、法整備行われました。
生産緑地法で指定された農地には、相続税・固定資産税などの税優遇が受けられた反面、農業に従事しなければならない、終身の「営農義務」が課せられました。
原則として、指定を受けて税優遇を得た生産緑地（農地）は売却できません。
しかし、同時に「指定後30年が経過した場合、土地を売り出せるようになる」制度が設けられていました。その結果、指定後（1991年頃から）30年目にあたる2022年に、都市圏の生産緑地が一斉に売りに出されることで、土地の供給過多となり、土地価格の下落を招く可能性があるといわれています。
生産緑地の指定解除が原因
2022年生産緑地問題とは、1991年頃に生産緑地法で指定を受けた農地が2022年に一斉に売却される可能性から生まれました。解除される農地は、生産緑地全体の8割を占めるともいわれています。
生産緑地の指定解除は、農地の所有者に下記2つの悪影響を及ぼします。
- 固定資産税の優遇の停止＝税負担の増
- 相続税の優遇の停止＝税負担の増
これにより、2022年前後で指定生産緑地が大量に手放され、周辺地域の不動産価格の下落が見込まれています。
生産緑地制度とは
政府は、1991年の改正生産緑地法で下記の条件を満たす土地を生産緑地と定め、固定資産税や相続税などの税金の優遇を行っています。
1．公害または災害の防止、農林漁業と調和した都市環境の保全など良好な生活環境の確保に相当の効用があり、かつ、公共施設などの敷地の用に供する土地として適しているもの。
2．500平方メートル以上の規模の区域であること。
3．用排水その他の状況を勘案して、農林漁業の継続が可能な条件を備えていると認められるもの。
参考：e-Gov「生産緑地法第3条第1項」
また、指定を受ける生産緑地では、以下のことを守る必要がありました。
1．当該土地を農地として管理する。
2．生産緑地であることを掲示する。
3．生産緑地地区において、建物やその他の工作物を造成したり、土地に手を加えたりしない。
参考：e-Gov「生産緑地法第7条・第8条」
つまり、生産緑地の指定を受けた土地所有者は税制面で優遇を受ける条件として、自ら農業を継続する必要があります。
これらの制度を一括して「生産緑地制度」と呼ぶことも多くあります。
2022年生産緑地問題で予想される悪影響とビジネスチャンス
では、2022年生産緑地問題で、実際に起こりうる周辺事業への影響はどういったものがあるのでしょうか。
生産緑地は、全国に約13,000ha（約62,000地区）あり、三大都市圏（関東・中部・近畿）に集中しています。その他の地域には、10haも分布していません。
三大都市圏の事業者は、特に影響を理解しておく必要があるでしょう。
地価への悪影響
まず挙げられる悪影響は、指定解除に伴い大量の土地が宅地に転用されて売りに出されることです。該当地域での需給のバランスが崩れ、周辺エリアの土地価格そのものが下落する可能性があります。
- すでに底地を仕入れているハウスメーカー・工務店
- 長期在庫前提の中古マンションの再販事業者
これらの事業は土地価格の影響を直接、間接的に受けるため、対策が必須です。
- 新築マンションデベロッパー
- アパート開発業者など
これらの事業は、まとまった面積の底地を必要としていることから、土地価格の下落は絶好の底地の仕入れ機会と捉えることができます。
マンションへの悪影響
次に土地の大量の売り出しに伴う悪影響が、新築・中古マンションの相場下落です。
土地価格の下落により、新築戸建て相場の下落が起こり、結果として周辺エリアでのマンション販売価格が戸建てとの価格競争に負ける可能性があります。
新築・中古マンション販売事業者と考えられます。特に新築マンションは、戸建てと比較して工期が長いため、地価や地域の不動産価格の変動は大きなリスク要因となります。
戸建て関連の事業者は、マンションに対しての価格優位性を得るチャンスといえます。土地価格の下落は、これまで予算の都合で成約しなかった商談において、有利に働くものと考えられます。
政府の2022年生産緑地問題問題対策
生産緑地法を制定した政府が2022年問題に対して行なっている対策は下記の2つです。
生産緑地法の改正-税優遇の継続-
政府は2017年の生産緑地法改正で「10年間、生産緑地としての指定を再び受け、税の優遇を続ける」ことを決めた「特定生産緑地」という制度を導入しました。
これにより、最大2032年まで、現在の生産緑地指定と同じ優遇を受けられます。農地所有者はすぐさま土地を売却する必要がなくなりました。
都市農地賃借法-農地賃貸の促進-
政府は2018年に「都市農地賃借法」を制定しました。これにより、農地所有者が農地を貸し付けた際にも税優遇が継続され、生産緑地の有効活用が図られました。
また、この法律では、これまで原則無期限だった農地の賃借を有期限とすることができるため、農地賃借へのハードルを下げる効果が期待されています。
加工所、レストランなどの建設を認可
生産緑地に指定された土地では、農業用途の建築しか認められていませんでした。しかし、近年の改正で、「農産物の加工所」や「農産品扱うレストラン」などの建築を行えるようになりました。
これまでは地目の変更を行わなければ建築できなかったため、生産緑地の活用につながると考えられています。
建築・不動産業界の2022年生産緑地問題対処法
建築・不動産業界は、2022年問題に対して下記3つのことを行うべきです。
底地仕入れ
土地価格の下落は絶好の底地の仕入れ機会と捉えられます。既存事業の仕入れ時期の調整や、新規案件の計画などを行いましょう。
これまで生産緑地として売却の意思がなかった所有者にアプローチを行うことや、アパート経営など相続税対策になる提案を行うなど、直接的な商談につながるでしょう。
土地所有者への情報提供の一環として2022年問題を取り上げることで、間接的な商談機会を得ることにもつながります。
絶えず情報収集を行い、ビジネスチャンスへとつなげましょう。
土地に関する情報収集を徹底
ネガティブな情報が先行する2022年問題だからこそ、正確な情報を手に入れることが重要です。
また、社内で共有される情報の重要性も高まりまるでしょう。
例えば、工務店の営業エリア内の生産緑地面積・分布を知ることに止まらず、農地所有者へ2022年問題の情報提供を行った結果や、同業他社における対応なども共有する必要があります。
人脈やネットツールなどを駆使し、効率的な情報収集を行いましょう。
保有物件の見直し
生産緑地を仕入れ対象とすることで、現在の保有物件と一体開発が可能になります。また、これまで底地の確保や予算で失注していた商談の復活も期待できるでしょう。
決算において物件の評価損を出さないためにも、保有物件周辺の調査を行い、必要であれば他社に先んじた売り出しや、リノベーションなどの積極的なバリューアップ策を検討しましょう。
まとめ
今回は、生産緑地法に基づく生産緑地の税優遇から、指定解除に伴う2022年問題を簡単にまとめてきました。
悪影響ばかりがクローズアップされますが、状況を知ることでビジネスチャンスにつながる可能性もあります。
2022年生産緑地問題など、大規模な事業環境の変化要因が発生したときにこそ、重要になるのが「情報の社内共有」です。
ITツールを駆使して仕入れた情報や商談内容を全社的に共有することで、同業他社との競争に負けない事業を行うことができます。
また工務店では、顧客情報だけでなく土地・住宅などの情報を社内で統一的に管理することが重要です。こちらもITツールを駆使して、一元管理することをおすすめします。
